房企并購兇猛 以補在土地市場直接拿地投資的減少

　　盡管樓市暖風(fēng)正勁,房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整卻在加速進行。據(jù)和上海產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站顯示,今年截至6月中旬,掛牌待轉(zhuǎn)讓房企及項目股權(quán)(及債權(quán))累計達42宗,居各行業(yè)之首,其中有20家房企出售{bfb}股權(quán)。與此同時,恒大、保利等大型房企正在加速收購,以彌補在土地市場直接拿地投資的減少。業(yè)內(nèi)人士認為,雖然樓市向好,但金融風(fēng)險卻在加劇,中小房企被并購或破產(chǎn)頻現(xiàn)的現(xiàn)象還將繼續(xù),而對于收購方來說,未來如何融合收購的項目,將是一個問題。

　　“大魚吃小魚”頻現(xiàn)

　　6月5日,保利地產(chǎn)分別與上置集團以及上置投資(上置集團的控股母公司)簽署股份投資意向書,公司或全資附屬公司擬以0.25港元/股的價格現(xiàn)金認購上置集團新發(fā)股份,股份認購?fù)瓿珊?公司或全資附屬公司將成為上置集團持股30%以上的單一股東。

　　海通證券認為,一旦本次收購?fù)瓿?保利地產(chǎn)有望控制上海核心區(qū)域內(nèi)100萬平方米左右優(yōu)質(zhì)項目。由于一線城市土地獲取難度大,交易完成將直接增強保利地產(chǎn)的區(qū)域經(jīng)營實力。資料顯示,上置集團專注房地產(chǎn)開發(fā)運營,以上海為重心逐步拓展至具有較大經(jīng)濟增長潛力的省會城市和區(qū)域中心城市,其房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)組合,以中g(shù)d物業(yè)為主。企業(yè)目前擁有土地儲備逾200萬平方米,已形成跨區(qū)域發(fā)展的、綜合性房地產(chǎn)營運企業(yè)集團。

　　無獨有偶。5月28日,恒大湖北公司以16.07億元成功摘得武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司67.08%股權(quán);6月2日晚間,恒大又宣布將以55億元收購中渝置地旗下重慶中渝集團92%的股份。

　　兩筆收購之后,恒大將獲得重慶、武漢兩個重點二線城市的大量優(yōu)質(zhì)土地。據(jù)介紹,重慶中渝集團擁有總建筑面積約342萬平方米的已竣工物業(yè)及發(fā)展中物業(yè),其中包含233萬平方米的土地儲備;而三江航天房地產(chǎn)在售的項目有航天雙城、航天(武漢)、航天嘉園(三期)和航天龍城等項目,其中航天嘉園屬于百萬大盤,項目總體量為84萬平方米。

　　上海侃家網(wǎng)介紹，盡管年初以來貨幣政策已經(jīng)呈現(xiàn)明顯寬松的特征,一線城市和部分二線城市樓市也已經(jīng)進入快速復(fù)蘇通道,但部分房企資金鏈斷裂或被整體收購的聲音仍然不絕于耳。近日,報道稱百強房企華光地產(chǎn)資金鏈斷裂,2000多業(yè)主無家可歸;深圳房企佳兆業(yè)正在進行債務(wù)重組,盡力避免破產(chǎn),而同樣遭受房源被政府鎖定的深圳另一房企京基集團,也被曝正在接受調(diào)查;大連億達也被傳高負債隱憂。

　　據(jù)和上海產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站顯示,截至6月中旬,掛牌待轉(zhuǎn)讓房企及項目股權(quán)(及債權(quán))累計達42宗(其中24宗,上海18宗),居各行業(yè)之首。其中將50%以上控股權(quán)出售的房企累計達23家,將{bfb}股權(quán)出售的房企有20家。

　　四類房企將退出樓市

　　“在樓市基本面仍然是以去庫存為主旋律的市場背景下,銀行等金融機構(gòu)將通過嚴格執(zhí)行放貸企業(yè)標準、下調(diào)企業(yè)信用評級、降低抵押率,甚至停貸等方式對于風(fēng)險房企或項目進行風(fēng)險控制,防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約,控制自身壞賬率?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉認為,這些動作有可能會讓占有整個行業(yè)數(shù)量的中小房企面臨資金面緊張的問題。

　　張宏偉認為,在今年和未來幾年里,四類企業(yè)最容易“倒下”。{dy}類是產(chǎn)品類型偏gd周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè),這些企業(yè)的銷售業(yè)績最容易受到影響,容易在樓市下半場趕不上市場發(fā)展節(jié)奏而被淘汰;第二類是前期拿地過于激進導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè),或盲目多元化擴張,導(dǎo)致房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè);第三類是由于金融機構(gòu)“風(fēng)險控制”,一部分資信不太好dk受限的中小企業(yè);第四類是非地產(chǎn)企業(yè)跨界進入樓市的企業(yè),因為在產(chǎn)品標準化、融資渠道構(gòu)建、購房者C端客戶的把控能力等方面無法實現(xiàn)開發(fā)成本的降低,也無法實現(xiàn)較快的銷售,這個時候這些企業(yè)勢必會面臨發(fā)展的問題。

　　行業(yè)集中度越來越高

　　隨著兼并浪潮加大,地產(chǎn)行業(yè)集中度上升的趨勢已經(jīng)基本確立。

　　從樓市下半場特征來看,房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑趨勢勢在必然,此時,房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征,“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”成為新常態(tài)。“大者恒大,強者恒強”的局面正在形成。

　　張宏偉認為,隨著樓市進入下半場,樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)或被收購,而這對于綜合競爭實力較強的房企來講則成為逆勢發(fā)展的機會,尤其是對于大型品牌房企來講,會在樓市下半場這個階段繼續(xù)“大魚吃小魚”,增強自身在行業(yè)內(nèi)的規(guī)模化優(yōu)勢。

　　“中小房企經(jīng)營困難增加,只能通過賣股權(quán)等方式獲取融資,預(yù)計收購價格并不會太貴,同時,通過兼并和收購,大房企規(guī)避了傳統(tǒng)拿地的風(fēng)險,這也是近期拿地投資力度相對減少的一個原因?！睖现慨a(chǎn)專家嚴躍進說,不過,值得注意的是,項目并購之后如何融合將是一個問題,尤其目前地產(chǎn)板塊處于調(diào)整過程中,很多外部收購的企業(yè)股權(quán)和項目如何運作,需要大房企較好的維系和平衡能力。(記者潘秀林)

　　文章來源：松江新開樓盤 http:///project/s/songjiang