房地產(chǎn)信托產(chǎn)品年后“復(fù)燃” 遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏通脹

　　去年四季度一度降溫的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品日前再度升溫。眼下希望發(fā)行信托產(chǎn)品的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可謂lsquo;踏破門(mén)檻rsquo;。上海一信托公司研究員透露，另一方，在優(yōu)質(zhì)的抵押品以及約10%的年預(yù)期收益的雙重lsquo;誘惑rsquo;下，投資者興趣也大增。為迎合這一需求，部分信托公司重新加大了這類(lèi)產(chǎn)品的推出力度。去年暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的幾家信托公司也在近期重新啟動(dòng)了該項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行款數(shù)和融資規(guī)模較去年末的低谷時(shí)都有了大幅上升。需求非常強(qiáng)勁，房地產(chǎn)信托計(jì)劃在三月可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)小高潮。上述人士分析。

　　房地產(chǎn)信托計(jì)劃春節(jié)后復(fù)燃

　　去年11月以來(lái)，房地產(chǎn)信托成為監(jiān)管層的重點(diǎn)監(jiān)控對(duì)象之一。不少信托公司選擇暫停房地產(chǎn)信托計(jì)劃募集，所以該類(lèi)產(chǎn)品發(fā)行在去年10月達(dá)到{zg}峰后開(kāi)始回落。用益信托研究所統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年10月，發(fā)行數(shù)量為63個(gè)，披露發(fā)行規(guī)模168.51億元，規(guī)模占比達(dá)到60.24%;11月發(fā)行數(shù)量為61個(gè)，披露發(fā)行規(guī)模156.32億元，規(guī)模占比驟降低至47.29%;12月發(fā)行數(shù)量減少到47個(gè)，披露發(fā)行規(guī)模為153.64億元，規(guī)模占比繼續(xù)降低為42.59%;今年1月發(fā)行數(shù)量為33個(gè)，披露發(fā)行規(guī)模為114.39億元，規(guī)模占比為37%。

　　不過(guò)隨著今年信額度總量緊縮，房地產(chǎn)信托計(jì)劃在春節(jié)后開(kāi)始慢慢復(fù)燃。截至2月中旬，處于發(fā)行中的信托計(jì)劃共有26款，其中投向房地產(chǎn)的信托計(jì)劃有12款，規(guī)模占比再度大幅提升。雖然與去年{zg}峰相比，今年首月發(fā)行數(shù)量與規(guī)模都縮減了不少，但是從同比上看，卻超過(guò)了去年1月92.55億元的發(fā)行規(guī)模不少。用益信托研究員分析。

　　該類(lèi)產(chǎn)品的發(fā)行計(jì)劃顯然還在加速，近一個(gè)月已經(jīng)有數(shù)十家房地產(chǎn)公司公告將于近期進(jìn)行信托融資的意愿。杭州信托業(yè)內(nèi)人士表示。2月17日，中南建設(shè)與中鐵信托簽訂應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，新一筆規(guī)模為1.5億元的信托融資計(jì)劃正式開(kāi)始進(jìn)入募集期。2月23日，臥龍地產(chǎn)發(fā)布公告表示，公司擬以控股子公司武漢臥龍墨水湖置業(yè)有限公司的相關(guān)債權(quán)，通過(guò)杭州工商信托發(fā)行總額為1.75億元、期限為14個(gè)月的債權(quán)信托。2月25日，杭州工商信托發(fā)布德信九龍城項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃成立公告，公告顯示，該計(jì)劃于2月14日起首輪發(fā)行，至2011年2月25日實(shí)際募集金額為人民幣12200萬(wàn)元。

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，房地產(chǎn)信托之所以近來(lái)重受追捧，除了政策調(diào)控，還因?yàn)榕c2011年1月17日出臺(tái)的《關(guān)于信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化和明確凈資本和相關(guān)事項(xiàng)的通知》有關(guān)，該通知對(duì)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)進(jìn)行了細(xì)化，使得信托公司面臨的監(jiān)管上的不確定得以xc。

　　開(kāi)發(fā)商和投資者需求都很旺

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金需求量巨大，信一緊縮找信托公司進(jìn)行融資的更加多了，因?yàn)楸O(jiān)管?chē)?yán)，所以信托合作的條件比先前苛刻了許多。到我們公司談合作計(jì)劃的開(kāi)發(fā)商絡(luò)繹不絕，所供選擇的單位很多，所以我們有足夠大的挑選余地。一般總是傾向挑大中型房地產(chǎn)企業(yè)或是我們熟悉的之前有過(guò)多次合作的本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。杭州某信托公司工作人員表示。

　　上海一家大型信托公司負(fù)責(zé)人的態(tài)度也相對(duì)謹(jǐn)慎，目前發(fā)行的信托計(jì)劃單個(gè)住宅項(xiàng)目的不多，一般有政府支持的，我們會(huì)首先考慮。今后側(cè)重點(diǎn)也會(huì)逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目，或者是綜合類(lèi)。

　　為了贏得和信托公司的合作，不少開(kāi)發(fā)商也比先前更舍得將股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄟ^(guò)股權(quán)進(jìn)行融資的越來(lái)越多。因?yàn)閷?duì)于信托公司而言，股權(quán)融資收益較高，而且有這樣的抵押物，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較容易控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信托渠道融資的成本由此大幅增長(zhǎng)。一信托專(zhuān)業(yè)人士粗略估計(jì)，目前普遍的成本在年化18%左右，而在去年融資成本大概只在13%左右。信托公司在房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中收取的手續(xù)費(fèi)已從之前的3%飆漲至4%左右。

　　其實(shí)不僅僅是開(kāi)發(fā)商需求旺盛，持有現(xiàn)金等著購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)信托計(jì)劃的投資者也不少。現(xiàn)在兩頭需求都非常旺，自從去年{zh1}一個(gè)季度，信托公司放緩此類(lèi)信托產(chǎn)品發(fā)行速度后，就不斷有客戶(hù)來(lái)咨詢(xún)，什么時(shí)候會(huì)有項(xiàng)目，手中握的資金大家都不想它貶值，有個(gè)相對(duì)穩(wěn)定且較高的收益是他們所期待的。上述杭州一信托公司工作人員告訴記者，尤其是限購(gòu)政策后，人們手里的錢(qián)買(mǎi)不來(lái)房子，其他的投資渠道也不多，所以我們的信托產(chǎn)品只要一有發(fā)行，幾天之內(nèi)就會(huì)募集結(jié)束，而且一定要預(yù)約才能買(mǎi)到。現(xiàn)在投資門(mén)檻也進(jìn)一步提高了，原先是五十萬(wàn)一百萬(wàn)的，現(xiàn)在差不多都設(shè)定在一百五十萬(wàn)以上。

　　產(chǎn)品收益率提升1個(gè)百分點(diǎn)

　　受到加息因素的影響，房地產(chǎn)信托收益也逐漸走高。據(jù)信托與理財(cái)研究所的統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，今年的房地產(chǎn)信托的平均收益率為10.38%，去年全年房地產(chǎn)信托的平均收益是9.37%，由此可見(jiàn)，今年產(chǎn)品的平均收益已經(jīng)較去年上漲了1個(gè)百分點(diǎn)。

　　信托與理財(cái)研究所信托研究員陳朋真解釋?zhuān)衲赀€將有兩三次的加息預(yù)期，因此房地產(chǎn)信托的收益率還將有所提升。

　　如外貿(mào)信托正在募集的富榮16號(hào)華劃，產(chǎn)品募集金額為4億元，期限為12個(gè)月，收益率為9%。產(chǎn)品的期限較而收益率較高，因此投資門(mén)檻也比較高，投資門(mén)檻為300萬(wàn)元。

　　去年差不多也是這個(gè)時(shí)候，我購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)一年半的房地產(chǎn)信托計(jì)劃，年化收益是7.8%，現(xiàn)在看看真不算高，但是在當(dāng)時(shí)覺(jué)得還是可以了。一向?qū)Ψ康禺a(chǎn)信托計(jì)劃頗為熱衷的楊小姐顯然對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品頗為熟悉，我最近在看各個(gè)信托公司推出的產(chǎn)品，預(yù)期nhsyl{zd1}的基本都有8.5%，一般在9.5%以上，個(gè)別高一點(diǎn)的已經(jīng)升到了13%-15%。所以今年我再投資肯定要比較一下，在產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)差不多的情況下，選擇預(yù)期收益率較高的。

　　一邊大背景還在收緊流動(dòng)性，一邊通脹預(yù)期又未減弱，如楊小姐一樣的投資者對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)期收益率的期待正在增加。來(lái)和我們談合作經(jīng)過(guò)篩選后的開(kāi)發(fā)商都希望能做就趕快做，越拖利率會(huì)越高。上述上海大型信托公司相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言。

　　如何挑選安全性相對(duì)較高的產(chǎn)品?

　　雖然這么多年來(lái)，房地產(chǎn)信托計(jì)劃真正出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的非常少，但是在當(dāng)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈相當(dāng)緊張的節(jié)骨眼上，投資者還是要考慮一定的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。某國(guó)有銀行浙江省分行理財(cái)師介紹此類(lèi)產(chǎn)品通常有兩類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)：{dy}，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，可能導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，從而威脅到信托資金的安全。或者由于信托融資成本較高，可能會(huì)使房企的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步惡化，房地產(chǎn)信托可能面臨償付風(fēng)險(xiǎn)。第二，隨著政府相繼出臺(tái)的限購(gòu)令等調(diào)控政策，使得房企通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)回款較為困難，可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。

　　該理財(cái)師特別提到，雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)不缺錢(qián)，但是如果政府繼續(xù)收縮流動(dòng)的話(huà)，三成房地產(chǎn)公司的資金鏈或許面臨斷裂。為了補(bǔ)充流動(dòng)性，房地產(chǎn)公司可能會(huì)降價(jià)出售商品房，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)信托抵押物價(jià)值和變現(xiàn)能力下降。

　　既然有約10%較高的nhsyl，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)自然也一定比銀行一般的信托產(chǎn)品要高不少。那么該如何挑選相對(duì)較安全的房地產(chǎn)信托計(jì)劃?

　　首先，一定是選擇一直在業(yè)界比較知名，口碑好，在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行上經(jīng)驗(yàn)豐富且較為牢靠的信托公司。好的信托公司會(huì)對(duì)產(chǎn)品有嚴(yán)格的把關(guān)，他們會(huì)謹(jǐn)慎地選擇資質(zhì)較好的項(xiàng)目，風(fēng)控措施和條件都會(huì)比較嚴(yán)苛。信托業(yè)內(nèi)專(zhuān)家給投資者支招，其次和買(mǎi)任何銀行理財(cái)產(chǎn)品一樣，投資者一定要對(duì)自己選定的房地產(chǎn)信托計(jì)劃有一個(gè)比較詳盡的了解，仔細(xì)研究信托計(jì)劃的說(shuō)明書(shū)，看清楚具體自己投入的資金是投放給哪個(gè)開(kāi)發(fā)商的，具體會(huì)用于那個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，抵押擔(dān)保措施有哪些。他具體舉例，如中融信托的科航證責(zé)任;海航置業(yè)將其持有的科航投資95%股權(quán)質(zhì)押給受托人;科航投資將其持有的北京海航大廈作為抵押物抵押給受托人，在信托存續(xù)期間，抵(質(zhì))押物的價(jià)值一旦出現(xiàn)大幅下降，受托人要求融資方另行提供足額的擔(dān)保。該產(chǎn)品有海航集團(tuán)做擔(dān)保，并且有股權(quán)質(zhì)押和海航大廈作抵押，產(chǎn)品也相對(duì)穩(wěn)健。

　　{zh1}，他提到，如果投資者投資了某房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，但持有一段時(shí)間后，心中仍有擔(dān)心，可以考慮通過(guò)轉(zhuǎn)讓脫手。在信托計(jì)劃成立后的封閉期轉(zhuǎn)讓?zhuān)械男磐杏?jì)劃需要轉(zhuǎn)讓方交贖回費(fèi)用，一般為信托計(jì)劃的1%-1.5%。不過(guò)有些產(chǎn)品并不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)蔷椭挥械刃磐杏?jì)劃結(jié)束。

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