公共設(shè)施維修可申請(qǐng)物業(yè)維修資金。

　　有些小區(qū)樓宇的外立面出現(xiàn)外墻脫落現(xiàn)象。

　　樓市精明眼

　　市民買(mǎi)房時(shí)遇到任何疑難需要解答，歡迎加QQ群249116942，或發(fā)郵件至27911970@，記者和你一起擦亮雙眼，精明買(mǎi)樓。

　　佛山的商品房在上世紀(jì)90年dk始涌現(xiàn)，距今不少樓盤(pán)樓齡超過(guò)10年。隨著樓齡的增長(zhǎng)，不少小區(qū)的公共區(qū)域或樓宇的外立面，開(kāi)始出現(xiàn)外墻脫落等問(wèn)題，不少危及小區(qū)住戶安全。作為房屋的“救命錢(qián)”，物業(yè)維修資金倍加受到重視。

　　佛山某小區(qū)業(yè)主劉小姐近日致電記者，他們小區(qū)的公共通道破損嚴(yán)重，存在安全隱患，所以她想了解如何申請(qǐng)物業(yè)維修資金來(lái)維修公共通道。除了劉小姐外，不少購(gòu)房者對(duì)物業(yè)維修資金的繳納和使用，也都是蒙查查。

　　據(jù)了解，佛山歷年來(lái)累計(jì)的物業(yè)維修資金高達(dá)數(shù)十億元，但目前物業(yè)維修資金使用得非常少。為何物業(yè)維修資金使用比例如此之低？這沉睡的數(shù)十億元物業(yè)維修資金該如何jh？記者采訪了多位業(yè)內(nèi)資深人士，為大家全面解答。

　　文/記者歐陽(yáng)媚峰圖/記者龍成通

　　沉睡的物業(yè)維修資金

　　據(jù)了解，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)全新商品房時(shí)，除了購(gòu)房款外，還有兩筆最主要的開(kāi)支，分別是購(gòu)房契稅和物業(yè)維修資金。據(jù)了解，目前的規(guī)定是需要繳納總房?jī)r(jià)款1%的物業(yè)維修資金。而據(jù)一位資深地產(chǎn)人士介紹，在某段時(shí)間需繳納2%的物業(yè)維修資金。物業(yè)維修資金是在購(gòu)房時(shí)一次性繳納的。繳納物業(yè)維修資金之后，會(huì)領(lǐng)到一本存折，存折的戶名就是房屋的地址，之前一度被稱為“物業(yè)管理維修基金”，現(xiàn)在的普遍稱法是物業(yè)維修資金，是跟房不跟人的。即便是房屋轉(zhuǎn)讓，其交存的住宅專項(xiàng)維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。

　　據(jù)佛山住建局的官方數(shù)據(jù)顯示，僅2011年，佛山一手房成交的總金額約為517.9億元，若按照1%的繳納比例計(jì)算，僅去年一年，佛山應(yīng)繳納的物業(yè)維修資金總額約為5.179億元。由此不難推算出，自2003年大佛山成立至今，佛山樓市已繳納數(shù)十億元的物業(yè)維修資金。

　　據(jù)一位佛山的資深房地產(chǎn)人士透露，目前佛山使用物業(yè)維修資金的比例非常低?！爸饕且?yàn)槭褂梦飿I(yè)維修資金的申請(qǐng)手續(xù)比較復(fù)雜，而且審批時(shí)間也不短，沒(méi)有人牽頭專門(mén)抽時(shí)間來(lái)做的話，物業(yè)維修資金是不那么容易使用到的。”

　　多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)維修資金蒙查查

　　記者在采訪中也了解到，大部分業(yè)主都不了解物業(yè)維修資金的用途。

　　物業(yè)維修資金究竟用來(lái)做什么？佛山物管行業(yè)專家何篩紅介紹，住宅專項(xiàng)維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，并按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬。住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　他告訴記者：“物業(yè)維修資金可以說(shuō)是樓房的‘救命錢(qián)’，只有在房屋出現(xiàn)重大的問(wèn)題才能申請(qǐng)使用。若要申請(qǐng)，還要遵循兩個(gè)2/3的原則?！睋?jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意?！斑@是要避免出現(xiàn)以個(gè)人利益取代整體利益的情況。”何篩紅說(shuō)。

　　物業(yè)維修資金使用少

　　雖然物業(yè)維修資金已經(jīng)繳納了多年，但目前物業(yè)維修資金佛山鮮有使用，究竟是什么原因呢？

　　對(duì)此，何篩紅分析說(shuō)，一是因?yàn)椴簧贅I(yè)主對(duì)于物業(yè)維修資金不了解，懂得去申請(qǐng)物業(yè)維修資金做公共區(qū)域維護(hù)的業(yè)主不多。二是物業(yè)維修資金的申請(qǐng)和提取過(guò)程比較繁瑣。一定要找到滿足兩個(gè)2/3的原則的業(yè)主聯(lián)合簽名，然后提交給建筑主管部門(mén)審批，通過(guò)之后才能動(dòng)用這筆錢(qián)。但有些小區(qū)入住率低，業(yè)主簽名很難征集。一些小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)，難以啟動(dòng)征集簽名程序。三是在提取物業(yè)維修資金時(shí)，只能使用增值的部分。這樣算下來(lái)，10年也就3萬(wàn)~4萬(wàn)元。當(dāng)樓體出現(xiàn)大問(wèn)題時(shí)，費(fèi)用往往不夠，還要根據(jù)各戶所占的比例補(bǔ)足物業(yè)維修資金的本金，這也是令物業(yè)維修資金使用少的另一原因。

　　物業(yè)維修資金

　　如何jh？

　　專項(xiàng)維修資金的動(dòng)用，一直是困擾業(yè)主的難題。據(jù)了解，大部分城市的物業(yè)維修資金的動(dòng)用率不到1%。那么如何能jh沉睡的物業(yè)維修資金呢？不少業(yè)內(nèi)人士和業(yè)主都提出了自己的見(jiàn)解。

　　劉小姐提出，希望兩個(gè)2/3原能換一種方式執(zhí)行。比如當(dāng)物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題需要維修時(shí)，申請(qǐng)人先就具體情況提交申請(qǐng)，在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示一段時(shí)間，包括需要維修的部分以及相關(guān)的預(yù)算，若是反對(duì)的不足1/3，那就可以視為通過(guò),因?yàn)橛行﹩?wèn)題處理刻不容緩。

　　而就物業(yè)維修資金增值部分太微薄的問(wèn)題，也有業(yè)主提出，可否轉(zhuǎn)為定存的方式，這樣增值不少。這樣在物業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題需要?jiǎng)佑梦飿I(yè)維修資金進(jìn)行維修時(shí)，業(yè)主們也就更有底氣。