白樺林設計談鄉(xiāng)村民宿、康養(yǎng)基地、特色小鎮(zhèn)……

 1、特色小鎮(zhèn)設計禁止利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和人會館。 文件中提出適度放活宅基地和農(nóng)民房屋的使用權。但同時，嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和s人會館。

事實上，同樣的話，國土資源部今年1月就曾提出。

據(jù)央廣網(wǎng)報道，在1月15日的國土資源會議上，國土資源部部長姜大明強調(diào)，嚴守改革底線。

“城里人到農(nóng)村買宅基地這個口子不能開，按規(guī)劃嚴格實行土地用途管制這個原則不能突破，特色小鎮(zhèn)設計要嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和s人會館等?！?

2、特色小鎮(zhèn)設計土地要素活化

sjd報告中，鄉(xiāng)村振興特色小鎮(zhèn)設計被上升至國家戰(zhàn)略高度。

實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的重要手段，就是“要素活化”，土地要素活化是核心內(nèi)容。

申萬宏源在報告中指出，要振興鄉(xiāng)村經(jīng)濟，必須實現(xiàn)生產(chǎn)要素向鄉(xiāng)村的傾斜。過去鄉(xiāng)村生產(chǎn)要素是“單向城市化”的，中國鄉(xiāng)村“衰而未亡”；

只有推進土地三權分置改革，實現(xiàn)集體土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)，可d押可轉(zhuǎn)讓的集體土地才會被盤活，吸引包括公司、合作社和家庭農(nóng)場等生產(chǎn)經(jīng)營主體的加入。

這樣一來能夠帶來先進的技術和管理，還有稀缺的資本，從而促進鄉(xiāng)村一二三產(chǎn)業(yè)f展，帶來農(nóng)民收入增加。

另一方面，目前我國對宅基地賦權是不充分的，國土資源部在1月份提出的“落實宅基地的集體所有權，”意味著今后宅基地也將或擁有同城鎮(zhèn)房子一樣的權利，比如d押、等。

適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權，意味著如果農(nóng)民進城后，宅基地空置，是不是宅基地在一定期限內(nèi)可以租賃，農(nóng)民取得一定收益。未來土地流轉(zhuǎn)帶來的財產(chǎn)性收入也將成為農(nóng)民收入的重要增量構成。

據(jù)了解，當前農(nóng)村宅基地有2億畝左右，其中三分之一閑置。

中信證券預計，預計復墾耕地交易，尤其是宅基地通過地票模式入場交易成為可能。接下來關于宅基地“三權分置”會有更細化的政策出臺，促進土地流轉(zhuǎn)。

3、 特色小鎮(zhèn)設計為農(nóng)村買房置業(yè)劃紅線

文件同時指出，嚴格實行土地用途管制，維護進城落戶農(nóng)民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權。農(nóng)民依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述權益，對違背文件精神的無理要求，農(nóng)民可以說“不”。

據(jù)統(tǒng)計自去年11月2日和今年1月30日間，國土資源部共通報17起國土資源違法案件查處結果，以后亂建都可能被罰。

那農(nóng)村用地住房用來干嘛？

中央農(nóng)辦主任韓俊說，要使農(nóng)民的閑置住房成為f展鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)的載體。一號文件明確提出要提升農(nóng)業(yè)f展質(zhì)量，培育鄉(xiāng)村f展新動能，建設一批設施完備、功能多樣的休閑觀光園區(qū)、森林人家、康養(yǎng)基地、鄉(xiāng)村民宿、特色小鎮(zhèn)。

對利用收儲農(nóng)村閑置建設用地f展農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的，還會給予新增建設用地指標獎勵。進一步完善設施農(nóng)用地政策。

4、小產(chǎn)權房依舊無“轉(zhuǎn)正”機會

值得注意的是，國土部對于土地來源多樣化的前提限定為“權屬不變、符合規(guī)劃”，不涉及土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點。

放寬宅基地使用權的前提也是“落實宅基地集體所有權，保障宅基地農(nóng)戶資格權”。業(yè)內(nèi)人士分析稱，在此基礎上，試點租賃住房的建設，也就意味著土地只能租用、建設和使用，并不涉及土地的買賣。

而在一號文件里也明確提出“不得違規(guī)違法買賣宅基地”。

一號文件與國土部之前的規(guī)定雖然利好部分大城市周邊宅基地的盤活，但土地屬性不改變，后續(xù)宅基地上形成的租賃房源屬性依然是集體建設用地的范疇。這和當前租賃用地的國有建設用地屬性是不同的。

其次，允許租賃住房產(chǎn)品先探索，其他產(chǎn)品類似普通住宅是否跟進還要看后續(xù)改革的進度。

至于小產(chǎn)權房“轉(zhuǎn)正”方面，小產(chǎn)權房是在無審批、無監(jiān)管的非法用地上建成的，定性為違法違章建筑，因此沒有轉(zhuǎn)正的可能。

其本身也不是在常規(guī)意義上的類似宅基地上建的，更多的是一些農(nóng)村經(jīng)營性用地，和宅基地不是一個土地概念。所以小產(chǎn)權房依然會管制，而合規(guī)的宅基地將獲得優(yōu)先改革的機會。